温州网讯 自今年1月14日，省政府正式批复同意温州市开展城镇低效用地再开发以来，众多低效用地怎么再开发，一直是全市的关注焦点。
据初步调查，温州全市城镇低效用地达30多万亩，其中市区城镇低效用地达15万余亩。尤其是从2011年开始，我市全面开展“违必拆、六先拆”专项整治，违法用地拆后形成的空置土地2万多亩，亟待充分有效利用。
昨天《关于推进节约集约用地加快城镇低效用地再开发试点工作的实施意见(试行)》经市政府常务会议审议通过后，记者第一时间采访市国土局进行政策解读。
据悉，此次政策共分十类，涵盖了地类认定、供地方式、市场主体参与开发、历史遗留用地处置、旧村庄(城中村)改造等等热门问题。
关键词
地类认定
再开发范围内和复垦区内的土地地类，将根据土地踏勘现状，结合2009年第二次土地调查成果或相应时点的遥感影像图认定。
国土部门表示，按照原来政策，上报农转用审批时，土地地类是根据1996年第一次土地调查成果认定。再开发政策实施后，上报农转用审批时，土地地类是根据2009年第二次土地调查成果认定，那么1996年至2009年间形成的违法用地，报批时地类则可直接按存量建设用地报批，不再需要新增建设用地指标及耕地占补平衡指标，在很大程度上缓解我市指标不足的局面。
根据初步调查成果，全市有7万多亩违法用地及拆后土地可享受上述政策红利。
关键词
供地方式
再开发政策实施后，除经营性房地产开发项目外(指进入市场可销售的项目)，原土地使用权人利用原有合法土地实施再开发的，允许其采取协议出让方式办理供地手续(包括地下空间建设用地使用权)。
有合法手续的工业项目，其土地性质为集体建设用地的，可申请征收为国有，并以协议出让方式完善用地手续。这将进一步放开政府手脚，充分利用城镇低效用地。
另外，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，乡镇企业、乡(镇、街道)村公共设施和公益事业项目，如农村农贸市场、非营利性养老机构等，可以使用集体土地。
关键词
市场主体参与开发
已经取得合法产权的项目用地，除再开发为经营性房地产开发项目外，鼓励同一低效用地区片内的原国有土地使用权人进行自行再开发、联合再开发。
申请联合再开发的，可共同成立联合体(或公司)，联合体可自行约定每个成员所占比例。地块开发完成后，有关产权可以按照约定的比例分割登记到成员名下(或分割转让到股东名下)。
在不改变土地使用功能的前提下，鼓励原国有土地使用权人对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建、拆建及利用地下空间，提高容积率的，不再增缴土地出让金。
关键词
小微园开发建设
经县(市、区)政府(功能区管委会)同意，允许原国有土地使用权人利用原有合法土地，按照统一规划、统一设计、统一审批的要求，开发建设小微企业创业园，允许以协议出让方式供地，土地出让金按照市场评估价补缴差价。
地块开发完成后，允许按层作为最小分割单元，参照房地产开发模式进行分割，且只能分割登记到实施主体、成员名下(或分割转让到股东名下)，有关产权按相应分割单元办理。
关键词
“零星土地”开发
再开发地块涉及边角地、夹心地、废弃地等零星新增建设用地(简称“零星土地”)，要纳入土地利用年度计划，或按照城乡建设用地增减挂钩政策执行。
对单宗用地面积不超过3亩，且多宗累计面积不超过再开发项目用地总面积10%的“零星土地”，允许以协议出让方式，供给邻宗土地使用权人一并集中开发改造。
关键词
商服用地产权分割销售
对用于商服用地的项目，允许进行分割销售或分割登记，但分割销售或分割登记的建筑面积不得大于改造后总建筑面积(包含单独计算容积率指标的地下空间建筑)的30%，且只能按幢或层作为最小分割单元，有关产权可按相应分割单元办理。
关键词
历史遗留用地处置
历史遗留用地将分类处置。
用地行为发生在1986年12月31日之前的，按规定予以确权登记；属于集体土地的，需提交村委会证明。
用地行为发生在1987年1月1日—2009年12月31日之间的，在符合城乡规划和建筑质量安全、消防安全、环保要求的前提下，对城市基础设施、公共设施、公益事业、保障性安居工程及政府原因导致没有合法手续的用地，可按存量建设用地上的违法行为进行处理(处罚)后，补办用地手续。其他违法用地，地上建(构)筑物原则上予以拆除。
用地行为发生在2010年1月1日之后的，按现行法律法规政策办理。
关键词
临时建设利用
对近期内(指5年以上)确实无法按城乡规划实施开发利用的国有建设用地，按规定纳入土地储备后，经县(市、区)政府(功能区管委会)批准，将土地租赁给属地乡镇街道(或国有独资公司)，由属地乡镇街道(或国有独资公司)按规定报批临时建设。
临时建设年限控制在5年之内，5年到期后仍无法按城乡规划实施的，可予以续期。在临时建设期限内，需要实施城乡规划的，由县(市、区)政府(功能区管委会)无偿收回土地使用权，地上临时建筑不予以补偿。
关键词
旧村庄(城中村)改造
市区范围的旧村庄(城中村)改造还是执行现行的改造政策，必须由政府主导再开发。
各县(市)辖区内的旧村庄(城中村)改造，也由政府主导再开发，但有条件且有组织实施能力的村集体经济组织可以参与再开发，属地乡镇(街道)进行指导，并按照现行政策对房屋补偿安置、征地补偿、安置房分配方案等环节予以审核把关，其他事项由村集体经济组织自行负责组织实施。
关键词
财政税费扶持
对有条件且有组织实施能力的村集体经济组织参与再开发的旧村庄(城中村)改造项目，进行整村改造的，安置后节余土地通过公开出让，土地出让金可按一定比例，奖励给村集体经济组织，具体奖励办法由县(市)政府自行制订。
对依法收回、收购存量建设用地用于再开发的，在依法补偿的基础上，可给予原土地权利人一定数量的奖励，具体标准由县(市、区)政府(功能区管委会)自行制订。除公开招拍挂出让的项目外，其他再开发项目免缴城市市政基础设施配套费。
