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楼市温州LOUSHIWENZHOU不久前，印象城MEGA以南、规划为商业用地的中央绿轴G-16地块，临时打造露营亲子休闲项目。我们仅仅提出“传统市中心偏弱、绿轴按规划有望取代”的观点，引起一些争议，甚至被质疑我们不是温州人。（相关链接：《240米超高层规划取消，中央绿轴黄金宝地将暂为它用，打造一座…》）
两天后，市自然资源和规划局就发布了《温州市城市商业网点规划（2021-2035年）》批前公告，将五马—大南商圈、滨江商务区、中央绿轴、火车站、蒲州等统统纳入城市核心商圈。
由于原先的龙湾—机场口不再作为市级商业中心，不少龙湾人对此愤愤不平。（相关链接：《温州重大规划有大变：CBD、绿轴地位提升，龙湾被降级！》）
《温州市城市商业网点规划（2021-2035年）》商业发展结构示意图
这个城市核心商圈，将一切有商圈雏形、有可能崛起为商圈的地方，统统纳入了。准确地讲，这是温州城区最繁华的地方，范围太大了，并没有精确为哪里是市中心，只是提出了“以五马—大南商圈、滨江商务区为引领”。
那么，温州的市中心到底在哪里？五马—大南商圈？中央绿轴？CBD？
说实话，它们各有各的不足，导致如今温州只有传统商圈、孤立商业，没有一座现代化商圈。既然连现代化商圈都没有，市中心又从何谈起？自然引发了争议。
其实，这个话题以前讨论过。（相关链接：《五马大南、滨江CBD、中央绿轴，谁才是未来温州大商圈的霸主？》）但是，仅仅过去一年时间，从规划到现实都发生了不小的变化，再加上一些新的思考，不妨再讨论一下。
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楼市温州LOUSHIWENZHOU先说说五马—大南商圈。
受历史文化因素影响，五马—大南商圈是温州更具城市记忆、地域特色地方。在外来游客角度，没到过五马街这一片，相当于“没来过温州”。
上世纪末到本世纪初，市中心必然是五马街、大南门。温州人聚会，往往约在开太百货门口集合。人民路、解放街——大南路交汇的十字路口，是当时温州人流量最大的地方，没有之一。
五马—大南商圈
大概2010年之后，人们的观念却开始变了，五马街、大南门的人流量骤减。那段时间，去逛五马街是要被人笑的，说那是“游客一条街”、“民工一条街”。
2018年起，禅街—五马街—公园路及周边解放街、纱帽河等街巷相继改造、修缮，使其重新焕发生机，人流量又回到了当年的盛况。
但是，这解决不了困扰五马街、大南门的本质问题——硬件落后，包括没有轨道交通、没有大型停车场、没有商业综合体。
这导致了以下问题：
辐射范围仅限老城区，周边新区的人过来很麻烦，意愿很低。
知名品牌不愿意进驻私人产权的沿街商铺，导致商业档次低。
温州的有钱人，正在卖掉这里的房子，周边新盘都卖不动。温州的时尚达人，不愿意来这里，没有适合他们的消费。国内知名、网红品牌进驻温州，绕开这里，择址其他地方。这还是市中心吗？
人民路以北，是历史文化街区，有保护老建筑的要求。但是，人民路以南的大南门，上世纪末、本世纪初的改造太差劲了，导致五马—大南商圈硬件跟不上时代，还没了拓展空间。唯一硬件设施稍好的世贸中心，偏偏还存在产权纷争，至今无法满铺营业。
改造失败的大南门
这个本来难以撼动的市中心，因大南门的失败改造，难以翻身。就连地铁规划，都绕开了大南门。
虽说市中心离不开历史文化因素，但也必须适应现代化商业，否则容易被新区取代，至少是平起平坐。
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楼市温州LOUSHIWENZHOU如果说五马—大南商圈是有钱人、年轻人流出地，那么中央绿轴则是他们的流入地。
中央绿轴区域，最早定位为温州新的城市中心区，以行政、文化功能为主，不太注重商业。这导致很长一段时间，世纪广场附近很冷清。
到了2013年，温州启动中央绿轴区域建设，并提出打造城市中轴线，成为城市活力区域。这时候，中央绿轴区域才加入商业元素。
根据规划，中央绿轴区域的商业用地，位于锦江路与黄屿大道之间的世纪公园两侧，包括印象城MEGA、万萃广场、S1线惠民路站TOD项目、中央绿轴G-16地块。
这样的组合，足以形成一座现代化商圈。结合北侧世纪广场周围的博物馆、科技感、图书馆、大剧院等公共设施，以及已经开通的轨道交通S1线惠民路站，其硬件设施、功能业态、交通疏导等方面将远超五马—大南商圈。
中央绿轴沿线商业、地块
当前，中央绿轴的商业仅建成印象城MEGA、万萃广场。万萃广场太小就不说了。印象城MEGA位置居中，又靠近轨道交通S1线、瓯海大道快速路，拥有大型地下停车场，沿河环境较好，比温州其他商业设施更具综合优势。
由此，现在温州年轻人喜欢约在印象城MEGA，大家过来都方便，业态、品牌也年轻化。
但是，印象城MEGA的空间格局，制约了它的发展。从消费者角度，动线复杂，像个迷宫。从商家角度，商铺进深短，需要大面积的品牌难以进驻，只能开些小店。举个例子，快时尚品牌印象城MEGA就只开了ZARA一家，连第二家都开不了。
印象城MEGA狭小的室内空间
因此，仅有印象城MEGA、万萃广场，是支撑不起现代化商圈的，还需S1线惠民路站TOD开发项目、中央绿轴G-16地块开发起来。
其中，市铁投集团已就S1线惠民路站TOD项目与万科、印力洽谈，无论是否能落地，好歹有在推进。然而，中央绿轴G-16地块，北侧老房子没拆，南侧竟临时打造露营亲子休闲项目，预计3-5年内不会真正开发。
这么看来，中央绿轴短期内也无法形成现代化商圈。就算惠民路站TOD项目建成，也因中间的中央绿轴G-16地块未真正开发，难以串联。
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楼市温州LOUSHIWENZHOU最后说说滨江商务区，这一回在《温州市城市商业网点规划（2021-2035年）》中被提到了更高的地位，或许与“拥江发展”战略、瓯江新城核心区作为“城市之窗”有关。
准确地讲，这个商圈指CBD北片沿江区域。其中，滨江万象城明年有望建成开业，大概率是浙南闽北首屈一指的商业综合体，将大大提升滨江CBD的首位度与影响力。
滨江CBD
同样地，仅有滨江万象城也只是孤立的商业网点，需与东面的鹿角湾项目强强联合、功能互补，才能称得上现代化商圈。
鹿角湾项目规划有商业、商务、文化等设施，当前温州美术馆已动工，但是剩余地块因一老旧建筑尚未拆除，无法启动。
另外，鹿角湾以东的温州国际会展中心，待瓯江口的温州国际博览中心建成后，是否会向商业方向转型？滨江大排档正在招引企业建设总部，其底商有多少商业面积？
CBD绿廊在等地铁M3线的设计，还要等多久？这些问题，都影响着这座商圈的规模与高度。
滨江CBD必然是温州服务业发展的制高点，也能带动商业发展，形成现代化商圈。但是，若要作为市中心，硬伤在于，北侧的瓯江阻挡了商业的蔓延，对岸的北外滩纵深也有限。另外，轨道交通M2线尚未获批。
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楼市温州LOUSHIWENZHOU看得出来，五马—大南、中央绿轴、滨江商务区，各有各的优势，也存在各自的问题。当然，如果说大南门改造失败且没有空间，又想依托历史文化街区，不妨考虑下“大东门”。
即将环城东路与飞霞北路之间的三角区域拆除，再加上原大华市场地块，集中建设商业综合体，自然形成了现代化商圈，与公园路相连。
这样，还能顺便救活欧洲城，白鹿影城也可作为有历史意义的商业地标保留并复兴。
除了历史文化街区优势，这里的另一个优势在于轨道交通。按照规划，地铁M1线、M2线交汇于海坦广场，并于公园路东口（M1线）、欧洲北口（M2）线设站，正好环绕这座“大东门”商圈。虽然尚未获批，但也排在其他远景规划、甚至连规划都没有的地方之前。
但是，这些地块仅有少量规划为商业，更多还是住宅，原大华市场地块还规划了一所学校。
正所谓“无商不成市”，自古以来，城市就是商业文明的策源地。没有一座现代化商圈，找不出真正意义上的市中心，首位度、影响力、集聚效应、引领发展又从何谈起？倘若温州不进行一场“大破大立”的改造，恐怕会长期没有市中心。
本主题由 System 于 2022-12-27 08:44 审核通过
