8月1日，鹿城区七都街道华侨花园江都别墅（嘉钰园）一套独栋别墅将第三次法拍。标的物起拍总价2492万元，折合起拍单价约6.15万元/㎡。
值得注意的是，该房源实际所有人为“温商贷”实控人胡其丰。
一起来看看。
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2023-6-30 09:00 上传
房源地址：温州市鹿城区七都街道江都别墅1组团78幢不动产
建筑面积404.81平方米，使用权面积783.59平方米。
房源东临汇侨路,南临沙洲路，西临沙洲路，北临小路。
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底图来源于温州房哥
对照地图显示，78幢应当是西南入口进入的第二套。
▼室内状况可上下滑动查看房源照片/图源：阿里法拍
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1、该标的物是第三次被法拍，10年间市场价翻翻
2013年10月22日，该独栋别墅第一次拍卖，评估价约1761万，以1480万起拍，最终因无人报名而流拍。
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半个月后，标的物起拍价降到1190万，吸引3人报名，以1420万成交，溢价率约19.3%。
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以现在的眼光，1420万入手七都独栋别墅，太便宜了。
不过，2011年下半年，温州爆发“老高事件”，经济严重受创，随即楼市进入长达3年多的下行期，房价一路下滑。
该独栋别墅一次流拍，二次降价再成交，价格仍低于第一次起拍价60万，这也说明当时，温州富豪房产投资哪怕是别墅也还是比较谨慎。
时隔10年，该独栋别墅再度流入法拍市场。评估价从1761万，上涨至3560万，起拍价也从1190万涨至2492万。
这主要是独栋产品断供，市场存量少，拿出来卖的不多，物以稀为贵。
根据温州豪宅显示，华侨别墅二期有一套独栋别墅挂牌中，占地近2亩，建筑面积约426.51㎡，地上2层，地下1层，地下室约300平方属于赠送，挂牌价4580万。
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今年4月，华侨别墅一期成交了两套独栋别墅，均无地下室，成交总价约4000万左右。另外，有两套挂牌价在4800、5500万。
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对比下来，该独栋别墅以2492万起拍，对富豪应当是很有吸引力的。
只是不知道，这套独栋别墅10年间3次法拍，算不算有点小瑕疵。
此外，该独栋别墅实际所有人来头不小。
2、该独栋别墅为“温商贷”一案涉案财产，实际所有人为胡其丰
该标的物登记所有人为朱正环，但法院评估委托书提到是朱正环为温商贷实控人胡其丰代持。
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温州首席豪宅“鹿城广场”，巅峰时期房价一度10万+，如今往事只能回味，同时期的一些老牌豪宅，价格更是跌落到3万+档 。反观别墅，价格一路上扬，其价值早已不言而喻。
去年开始，温州土地市场开始供应容积率约1左右的低密地块。相比去年的七都、瓯江口的试水，今年是彻底不装了，一大批低密地块排队出让。
最新公布的市区第二批计划出让地块，就有多宗容积率在1.1，分布在瓯海中心区、蒲州等板块，按容积率可做叠墅、排屋等产品。（具体以实际挂牌土地条件为准）
不过，市区高端墅类产品还是得看七都板块，不仅有华侨花园约800亩，温州最大别墅群，还有岛中岛别墅群。去年，七都江心明月旁的墅类地块吸引多家抢购，将打造成区域独树一帜的中式合院。而正挂牌中的03-B-15地块地块，进一步放松条件，允许双拼产品，可以说接下来墅类项目也将迎来一波集中供应。
