上周五，拥有一线江景、低密优势的七都未来科技岛04-A-05地块出让，热度非凡，7家房企经过49轮竞价，华芸置业以楼面价18977元/㎡、溢价率24.16%竞得。今天，拥有TOD和未来社区概念的龙湾区南洋未来社区地块，热度却有巨大的反差，最后仅经过1轮竞价，温州隆泰企业管理有限公司、 温州市龙湾政旺建设发展有限公司（凯迪&国企）以15亿元成交总价竞得，楼面价7897元/㎡，其中住宅地块楼面价8625元/㎡，溢价率0%。难道这宗地块有什么特殊之处？今天，我们一起来看下。 01 楼市温州LOUSHIWENZHOU温州龙湾南洋社区实施单元出让地块（一期）位于龙湾区瑶溪街道南洋大道与永中西路交汇处（S1线瑶溪站西面）。地块起始总价15亿元，起始楼面价约0.79万元/㎡，住宅起始楼面价约0.86万元/㎡，封顶总价约17.25亿元，封顶楼面价约0.91万元/㎡，封顶住宅楼面价约0.99万元/㎡。下图黄色区域为本次出让地块，东面12-C-21地块（南洋未来社区二期地块）为政策性住房（住宅）+商业、商务用地+未来社区九大场景配套，政策性用房未来用作人才住房和保障性租赁住房，东南侧12-C-27地块为安置房地块，将由一期地块竞得者代建。地块区位图去年8月，一、二期地块合并为南洋未来社区实施单元地块，作为一个整体地块出让，同样需代建东南侧安置房地块，当时流拍的起始总价约为22.08亿元。这次不仅把地块拆分为一、二期地块，并且总价下调了5.58亿元，本次一、二期地块的合计起始总价约为16.5亿元。地块编号图 南洋未来社区一期地块为组合地块，由4宗子地块组合而成，总用地面积约7.86万㎡（折合约117.912亩）。其中：12-C-15、12-C-20地块均为商业用地，占地约2.03万㎡（折合约30.5亩），计容地上总建面约2.79万㎡，建筑高度≤24米，12-C-15地块用于拆迁安置户的安置；12-C-18、12-C-24地块为商品房地块，占地约5.83万㎡（折合约87.4亩），计容地上总建面约16.2万㎡。地块分布图地块竞得人可自住选择是否全装修交付，并且该地块为未来社区实施单元，可享受空中花园相关政策。地块设置有较高的造价标准要求，另需有偿代建安置房和幼儿园、周边道路和公园绿地、一所中学和一所小学。最后还有龙湾区近年来常见的条款：本项目须纳入龙湾区政府商定商品房房源筹集范围。（地块造价标准：该地块住宅建筑外立面饰面材料（不含门窗）平均造价不低于850元/㎡，商业、办公建筑外立面采用玻璃幕墙综合造价不低于1200元/㎡，采用非玻璃幕墙平均造价不低于800元/㎡。门窗综合造价不低于1200元/㎡。公共部分室内装修平均造价不低于1500元/㎡。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于950元/㎡。） 02 楼市温州LOUSHIWENZHOU地块北侧为瑶溪住宅区，南侧是大罗山，西侧为市委党校，东侧为轨道交通S1线瑶溪站、祥生睿城，东北方向是凤凰城，已初步形成大规模的居住氛围。但周边沿街底商稀少、生活便利性不足，人气稀少，使得这片住宅区难以形成对该项目起到正向的刺激作用。 反而从该地块的功能布局来看，北片沿永中西路、瑶街河两侧，将打造“南洋里”商业水街，东侧地块规划有2幢商务楼底商，并规划天桥与S1线瑶溪站相连，打造一座“7字形”的TOD商业，有望成为整个瑶溪人居板块的商业中心，弥补该片区生活配套、人气不足的缺失，提升瑶溪南片的板块价值。当然了，在商业配套未落地之前，该地块的主要卖点还是TOD属性，一期地块直线距离S1线瑶溪站仅约200米。并且一期地块北面和东面均与S1线均被二期住宅地块或滨水商业隔离，并没有直面轨道交通线路，居住舒适性更优。 另外，地块的教育配套也非常齐全，代建幼儿园、小学、初中，和地块的直线距离都不远，直接满足各年龄段的入学需求。南洋未来社区效果示意图前两年房地产市场的涨势迅猛，科技城和瑶溪片区的地价突破了万字头，来到了1-1.1万元/㎡，对比之下本次地块的出让价格不高，和近两年出让地块的楼面价相差了近3000元/㎡，单独计算住宅地块楼面价也是和2020年的地价相近，比近年来的地价低了2000+元/㎡。 目前瑶溪南片目前并无在售项目，前两年上市的金科银城·文华府和卓越·维港，毛坯均价1.9-2万元/㎡，装标为1600、1800元/㎡，已经售罄或剩余极少量尾房；时代·翡翠半岛已经亮相，尚未开盘，据中介宣传口径，项目均价1.7万元/㎡，开盘团购20套可送装修（1000元/㎡）、团购50套可送车位；国企拿下的瑶溪南12-F-35地块暂时没有更多消息。 单从瑶溪南片来看，新房市场存在一定的空窗期，可选择的余地非常小。可惜，瑶溪北单元也就是科技城片区的新房市场却非常热闹，足足有5个项目同台竞争。各在售项目售价相近，含装均价在2.1-2.2万元/㎡，去化不太乐观，仅个别项目去化良好，后续未领证的房源也较为充足。 不过本次地块的闪光点也不少，TOD属性、未来社区的空中花园、瑶溪片区稀缺的商业配套、从幼儿园到中学的教育配套，就看后续价格如何。 地块现场图 市场寒冬之下，拥有充裕新房库存的瑶溪南北片区可能会迎来激烈的价格战。亦或者类似海经区，通过大手笔的拆迁，产生大批持有房票的拆迁户，引导这批新业主进入新房市场，来加快消化新房市场的大量库存。更期待市场上能出现更有效的刺激方法，拭目以待。 本主题由 System 于 2022-9-9 10:06 审核通过